حق شفعه چیست

 حق شفعه
 
تعریف: اگر یکی از دو شریک سهم خود را به شخص سومی بفروشد، شریک دیگر در شرایطی می‌تواند آن سهم را از مشتری بگیرد. لذا باید آنچه را مشتری به عنوان ثمن معامله، به فروشنده داده، بپردازد و مشتری حق ممانعت ندارد. این حقی که شریک در این روند داراست، حق شفعه می‌نامند و صاحب این حق را شفیع گویند.
 
شرایط حق شفعه
۱. مال مورد نظر قابل نقل نباشد، مثل زمین، درخت و… و در عین حال قابل تقسیم هم باشد.

مسئله
اگر چیزی منقول باشد، مثل لباس، حیوان و… یا غیر منقولی باشد که قابل تقسیم نیست، مثل درخت، نهر یا راه‌‌های باریک ← بنابر احتیاط با رضایت مشتری و شریک، این کار انجام شود؛ یعنی از طرفی مشتری رضایت بدهد و سهم فروخته شده به او را به شریک (شفیع) برگرداند و ثمن را دریافت کند و از طرفی شریک رضایت مشتری را جلب کند.

۲. حق شفعه در مورد سهم مشاع است. بنابراین اگر سهم هر یک تفکیک و مشخص شده باشد و یکی از دو شریک سهم جدا شده خود را بفروشد، شریک دیگر حق شفعه ندارد. مگر آنکه شراکت آن دو در خانه باشد و بعد از شراکتِ به نحو مشاع، سهم هر یک تفکیک شود. سپس یکی از دو شریک سهم خود را از این خانه به شخص ثالث بفروشد. در این صورت برای شریک دیگر، حق شفعه ثابت است. همچنین اگر از ابتدا سهم هر یک از این خانه تفکیک شده باشد، ولی این خانه راه مشترک داشته و یکی از این دو شریک سهم تفکیک شده خود را با راه مشترک به شخص ثالث بفروشد، برای شریک دیگر حق شفعه ثابت است. اما اگر راه را نفروشد این حق برای شریک نیست.

۳. شرکا هر یک از نظر شرعی مالک عین یا دارای اختیار باشند (حتی در اعمال حق شفعه). (۱۶۳۳)
 
نکته

با توجه به بند ۳، وکیل مالک یا ولیّ شرعی، مثل پدر یا جد پدری هم می‌‌تواند برای صغیر در دادوستد ملک(۱)، اعمال حق شفعه کند و بلکه در مواردی واجب است چنین کند؛ مثلاً اگر ولی بچه صغیر مصلحت را در اعمال حق شفعه ببیند، واجب است آن را اعمال نماید؛ مثلاً اگر زمینی بین دو نفر (پسر ۸ ساله و برادر ۲۵ ساله‌‌اش) مشترک باشد. برادر بزرگ‌‌تر سهم خود را به شخصی به نام خسرو می‌فروشد، چون خسرو تجاوزگر است و سهم پسر ۸ ساله‌‌ را تضییع می‌کند، باید پدر بچه از حق شفعه بچه ۸ ساله‌‌اش استفاده کند و از اموال بچه سهم مشاع برادر بزرگ‌‌تر را از خسرو پس بگیرد و ثمن او را پس دهد.

۴. انتقال سهم با فروش باشد نه سایر معاوضات، مثل هدیه و… (۱۶۳۳)
مثال: اگر دو نفر ملک یا موقوفه‌‌ای را اجاره کنند، سپس یکی از آن دو حق خود را از طریق صلح یا اجاره به شخص ثالث واگذار کند، مستأجرِ دیگر حق شفعه ندارد. (۱۶۳۳)

۵. شرکا دو نفر باشند، نه بیشتر.(۱۶۳۶)

۶. شفیع (کسی‌‌که می‌خواهد سهم مشاع را از مشتری پس بگیرد) باید قادر به پرداخت ثمن باشد؛ مگر مشتری راضی به صبر کردن شود.

۷. شفیع باید هنگام پس گرفتن سهم مشاع، ثمن مشتری را همراه داشته باشد. بنابراین اگر هنگام پس گرفتن سهم مشاع از مشتری عذر بیاورد که الآن پول (ثمن) همراهش نیست:
الف) اگر در همان شهر پول دارد ← تا سه روز مهلت دارد
ب) اگر در شهر دیگر پول دارد ← تا سه روز به اضافه مدت زمانی‌‌که طول می‌کشد تا پول را از آن شهر به مقصد منتقل کند فرصت دارد.
در هر صورت اگر ثمن را در مدت مقرّر حاضر نکرد، حق شفعه ندارد.

۸. اگر مشتری مسلمان باشد، شفیع نیز باید مسلمان باشد.

۹. پس از اطلاع از فروش به مشتری، شفیع از آن زمان حق پیدا می‌کند؛ اگرچه پس از مدت طولانی از بیع بوده باشد.
 
مسئله
پس از اطلاع، شفیع بدون دلیل نمی‌‌تواند در اعمال حق شفعه کوتاهی و کندی کند؛ مثلاً اگر امروز متوجه شد شریکش سهم مشاع خود را به دیگری فروخته و الآن می‌تواند از حق شفعه استفاده کند، باید آن را اعمال کند و آن را به فردا نیندازد؛ مگر آنکه عذری داشته باشد که باعث شود استفاده از این حق به تأخیر بیافتد؛ مثل اینکه به خاطر مسافرت و عدم دسترسی، نتواند این حق را اعمال کند.

۱۰. شفیع می‌تواند سفیه باشد. اگرچه در موردی‌‌که ممنوع از تصرف است، اذن ولی نیاز دارد. همچنین می‌تواند صغیر یا مجنون باشد. اما متولی اخذ مال؛ یعنی ولی آنان، غیر از پدر یا جد، باید مصلحت شفیع را رعایت کنند. در مورد پدر و جد، رعایت عدم مفسده کافی است.

۱۱. شریک که فروشنده است، ولی شرعی شفیع نباشد؛ مثلاً پدر بچه صغیر اگر با بچه در زمینی شریک باشد و سهم خود را به فردی فروخته، نمی‌‌تواند به عنوان ولی شفیع(۲) اعمال حق شفعه کند. همچنین اگر شریک، وکیل مطلق(۳) شریک دیگر باشد، نمی‌‌تواند برای موکّل خودش اعمال شفعه کند.
 
نکته:
تبعیض در حق شفعه وجود ندارد یعنی یا همه سهم شریک را می‌خرد یا از همه چشم‌‌پوشی می‌کند.
 
موارد سقوط حق شفعه
۱. معامله شریک با مشتری به هر دلیلی به هم بخورد؛ مثلاً فسخ شود.
۲. شفیع حق خود را اسقاط کند؛ مثلاً بگوید از حقم گذشتم.
۳. از ظواهر حال و قرائن عرفاً فهمیده شود که شفیع قبل از معامله با شخص ثالث، راضی به آن بوده است
۴. کل سهم مشاع فروشنده قبل از اعمال شفعه، تلف شود.
۵. شفیع قبل از اعمال خیار شفعه خود، سهمش را بفروشد.
۶. ابتدا خرید سهم مشاع به شریک پیشنهاد داده شود و او رد کند.
 
مسئله
۱. اگر مشتری قبل از استفاده شریک از حق شفعه، در مبیع تصرف کرد و آن را به دیگری فروخت، شفیع می‌‌تواند با اعمال حق شفعه، مبیع را از مشتری اول بگیرد که در این صورت معامله دوم باطل است و اگر از مشتری دوم بگیرد، معامله دوم نیز صحیح است.
مثال: اگر علی سهم مشاعی از زمینی را از حسن، که شریک حسین است، بخرد و قبل از آنکه حسین مطلع شود یا قبل از اینکه فرصت پس گرفتن آن سهم را از او داشته باشد، آن را به دیگری بفروشد، حسین حق دارد این سهم زمین را پس بگیرد و علی هم اگر پولی بابت فروش زمین از خریدار گرفته، باید پس بدهد.
۲. شفیع باید قیمت و ثمن معامله را بداند و اگر به مشتری بگوید”با هر قیمتی خریدی به من پس بده” اعمال شفعه باطل است و نیاز به اعمال شفعه صحیح مجدد است.
۳. حق شفعه ارث برده می‌شود. بنابراین:
الف) اگر همه ورثه اخذ به شفعه و اعمال شفعه کرده‌‌اند ← در مال فروخته شده به مشتری به نسبت سهم‌‌الارث حق دارند.
ب) اگر برخی اخذ به شفعه را اعمال کرده‌‌اند ← باید بنابر احتیاط واجب، بین مشتری و ورثه‌‌ای که حق شفعه را اعمال نموده‌‌اند، مصالحه شود و رضایت طرفینی به‌‌دست آید؛ یعنی رضایت مشتری جلب شود و مشتری نیز رضایت ورثه را جلب کند.

منبع: سایت هدانا برگرفته از استفتائات حضرت آیت الله العظمی خامنه ای